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イダケン勉強会のお知らせ

当事務所主催の勉強会を不定期に開催しています。
イダケンが、マンション管理のポイントについて喋ります。

マンション管理士って本当に役に立つのか、何を教えてくれるのか、
興味のある方はどうぞお越し下さい。ご参加は無料です。

今回のテーマは、

『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』

2018年5月6日(日)13:30〜15:00

平成29年1月27日、国土交通省が通知を行いました。
マンション大規模修繕において、悪徳なコンサルタントがのさばっているから気を付けるように、といったものです。

施工業者からバックマージンをもらい、管理組合の意思決定を誘導する。
本来はコンサルが行うはずの調査診断・設計を、実は施工業者に任せていて、何らコンサルとしてのチェック機能を果たしていない・・等々。

当事務所では大規模修繕のこうした闇を、かなり早くからホームページ等で伝えてきました。 未だに悪質な業者は後を絶ちません。

悪質なコンサル(設計事務所)によって、どれくらい組合が被害を受けるかを簡単にお話ししましょうか。

1)管理会社利益優先方式
昔から、やり玉にあがる管理会社特命発注方式(相見積を取らないで管理会社一社へすべて任せるやりかた)の見積を仮に「3000万円」とします。

2)真面目なコンサルタントによる発注方式
真面目なコンサルタントが、仕様の最適化(工事内容の過剰・無駄を省き、本来必要な工事メニューのみを抽出)し、適正な競争を働かせれば、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計しても「2300万円」くらいまで価格が下がります。

3)競争にさらされた管理会社発注方式
2)のようなコンサルタントが絡む場合、管理会社も頑張る場合があります。2)ほどの金額に下がることはなかなかありませんが、それでも、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計して「2600-2700万円」になります。管理会社に工事をお願いするとしても1割以上も削減できる余地があることがわかります。

4)悪しき設計事務所による誘導発注方式
設計事務所がいろいろなテクニックを使って、仲間内の施工会社グループだけに声をかけるように誘導し、チャンピオンと言われる順番で設計事務所から仕事をもらえる施工会社が、出来レース(競争に見せかけた価格操作をした入札)により言い値で工事受注を取るやりかたです。

設計事務所はマッチング(出来レース)の見返りに施工金額の5-10%(大口の場合は3%の場合も)のキックバックを施工会社から受けます。 こうした仕組みで管理組合に損をさせる設計事務所でも、営業プレゼンテーション時には、1)の管理会社のやり方を強く否定し、自分たちのやり方を行うと、適正な工事で発注できますとうそぶきます。

因みに、このやりかたを取ると、コンサルに払う報酬と施工会社に支払うお金を合計して「3300-3400万円」まで膨らみます。 良いコンサルタントと、悪いコンサルタントでは、3000万円の工事を行ったと仮定して、1000万円近くも差が出る。これがマンション大規模修繕業界の実態です。管理会社が施工主体とならず、設計・監理を手伝いますと言う場合も、こんな感じになります。

1)の管理会社見積よりも高くなっていることを組合が指摘すると、管理会社の積算のミスとして説明したり、安全を見て管理会社の仕様よりも工事範囲を広くした等のもっともらしい話をしたりします。また、長期修繕計画の金額までには至らないから資金計画上問題ないと、適当な理由付けをして、組合を煙に巻きます。

普段穏やかな設計事務所の担当者が、この時はかなりムキになって説明をし始めます。

金額は一例でケースバイケースで上方にも下方にも変わってきますが、とにかく、組合が知識不足を良いことに、業者側だけが儲かればいいような仕組みを組合に押し付け、すべてのしわ寄せ(無駄なコストを払う)は管理組合に回ってきます。

今回のセミナーでは、「財産を自分たちで守る!」をテーマに、 業者のだましのテクニックと組合側の対策をレクチャーしたいと思います。

前提となる知識として、大規模修繕の基本的な流れや、いくつかある管理組合の選択肢、 といった基本的な内容も併せて解説。

大規模修繕の闇を語る、なかなか面白いのではないでしょうか。

今回の勉強会、いつも通りですが、しつこい営業などはありません。
1時間半の開催を予定。
そしてその後に、自由参加ですが、お酒もありの懇親会を行うつもりです。

勉強会のご参加は無料ですが、
その後の自由参加の懇親会は、会費(1000円程度)を頂くことにしています。

肩ひじはらない気楽な勉強会です。
イダケンに訊きたいことがあれば、何でもいいのでぶつけてみてください。
別にしつこい営業などありませんから、参加して不愉快な思いをしたりはないと思います。

場所は新宿事務所にて。5月6日、日曜日、13時半からの開催です。
新宿から10分とアクセスはいいです。

ご参加は予約制。前日までにお願いいたします。
ご予約はメールフォームからどうぞ。
お待ちしております。

【日時】
2018年5月6日(日) 13:30〜15:00
(その後に自由参加の懇親会)
【場所】
新宿事務所
【テーマ】
『〜大規模修繕時、こうして管理組合の財産が搾取される〜』
【定員】
8名
【参加費用】
セミナー無料、自由参加の懇親会は会費制(1000円を予定)

アクセス  新宿事務所

新宿区西新宿7−7−24 GSプラザ新宿604号

JR 『新宿』 駅西口改札より徒歩10分。

JR 『新大久保』 駅より徒歩6分。

JR 『大久保』 駅、 西武新宿線 『西武新宿』 駅北口改札より徒歩5分。

当事務所に駐車場はありません。
車でお越しの方は、お手数ですが、最寄のコインパーキングをご利用ください。

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