コンサルタントの起用を検討する

さて、管理会社を見直す方向でとりあえず理事会がまとまったとする。

する。

ここで基本的な方針を決めておこう。
管理組合だけで見直しを進めるのか、それとも外部アドバイザーの助けを借りるのか。

どっちがいいの？

できれば専門家の力を借りるべきだと思うけど。

というとマンション管理士のこと？

もそうだし、他にもそういうことを専門にやってるコンサルタント会社もあるよ。 『管理費削減コンサルタント』なんかで検索すれば色々出てくるだろう。

なんか怪しいイメージだよね。
なんでそういう人達が必要なわけ？

管理会社を変更する時って、新しい会社とどんな契約を結ぶかが重要なんだよ。 でも管理組合は契約の細かいところなんてわからないじゃないか。

契約書を作ってもらうなら、普通は弁護士に頼むんじゃないの？

多くの弁護士は管理会社の実務を知らない。
だからどこにでもある普通の契約書しか作れないと思う。

普通の契約書じゃダメなんすか？

ダメだろうね。
普通の契約書ってさ、業務のおおざっぱな仕様を並べてるだけで、サービスの質の部分にまで全然踏み込んでないんだよ。

そんなもんすか。

たとえば「会社は月に１度報告書を管理組合に提出する」なんてことが書いてあっても、具体的にどんな報告書を提出するのかまでは書いてない。 そんな中途半端な契約書がほとんど。

ふ〜ん。

それだと紙ペラ１枚の報告書を提出して「はい終了♪」なんてことになりかねないよね。 そういうのを防ぐための契約書が必要なわけ。

マンション管理の専門家ならそれが作れると？

管理会社の実務を知ってるプロなら作れる。
実務を知らない人間に作れるはずがない。

ちなみにコンサルをいれる管理組合ってどれだけあるの？
けっこう多いの？

少ないと思う。

じゃ自分たちだけで変更するマンションが多いんだ。

たぶんね。

それで上手くいってんの？

結局ギャンブルなんだろうね。
たまたま良い会社、フロントマンに出会えたところだけ成功してんじゃないの。

コンサルタントを起用したくても、じゃあどこに頼めばいいのか、その選び方がわからないだろうと思う。

思う。

いい加減な仕事をする、自称専門家、もいっぱいいるからね。

うさんくさいイメージは伊達じゃないってわけね。

何より大切なのは、管理会社の実務に精通している人を選ぶこと。
さっきも言ったけど、法律に詳しいというだけの人間じゃ使い物にならない。

実務を知らないのにコンサルをしてる人もいるの？

いるんだね、これが。
ペーパーライセンスのマンション管理士もそうだし、あるいは建設畑の会社がなぜかコンサルティングをしていたり。

困ったね。

いや別に畑違いだって良いんだよ、管理会社の仕事をちゃんとわかっているんなら。 その辺りを事前に確かめておこうってこと。

どうやって確かめんの？

その人物・会社の経歴を見たり、ふみこんで話をしてみればおよその見当はつくんじゃない？

つくかな？

たとえば今のマンションの問題点を分析させてみてさ、中身のある答えが返ってくるか、そういうので何となくわかると思うんだ。

まぁやってみよう。

そのコンサルが使ってる書類のひな形を見せてもらうのもいいかもしれない。

何の書類？

たとえば管理会社から見積もりをとるとき、相手方に送る書類があるじゃないか。 いわばそのコンサルの営業ツール。

そんなの見て何がわかるのさ？

どれだけキメの細かい仕事をしてくれそうか、見当はつくと思うんだけど。

素人が見てわかるかなぁ？

けっこうわかるもんだよ。
ひどいコンサルって、ほんと素人でもできるぐらいの仕事しかしてないからね。

コンサルのチェックポイントその２。
その会社の料金体系をチェックしておこう。

料金の何をチェックすんの？

成功報酬の割合があんまり高いようなら要注意だと思う。

成功報酬ってなに？
なんの成功にお金を払うのさ？

管理会社を変更したり、あるいは今の会社と交渉したりすると、委託費が下がることがあるじゃないか。 その下がった金額の何％かを報酬としてもらうのがこの世界では一般的なわけ。

そうなんだ。

でもあんまり成功報酬の割合が高いと、やっぱそれに目がくらみやすいからね。 下げれば下げるほどコンサルは儲かるから、管理組合のことなんかそっちのけでどんどん下げてしまう危険がある。

どんどん下げてくれるなら、結構なことではあるけど。

サービスの質が下がらない範囲で、ならね。
金に目がくらんだコンサルはそんなのお構いなしだもの。

ちなみに成功報酬が何％ぐらいなら危険なの？

何％ってこともない。てきとうに判断してもらうしか。
うちは１５〜３０％^※でやってるけど、５０％ぐらいとるところも多いみたいだね。

※管理組合様の要望により、完全固定報酬、完全成功報酬の提示も可能です。

チェックポイントその３。
コンサルがどれだけ合意形成テクニックを持っているか探ってみよう。

合意形成テクと言いますと？

管理会社を見直すってマンションにとって革命だからさ、やっぱ反対する人だって出てくる。

うん。

そうした反対派を上手いこと説得する能力とか、あるいは最初から反対派を生み出さないための工夫とか、 そういうのを持ってることが大事ですわね。

その能力を持ってるか、どうやって確かめればいいの？

直接聞いてみればいいんじゃない？
マンションを分裂させないためにどんな配慮をしてるんですかって。

どんな答えが返ってくるのかな？

マンション住人への広報活動を重視してる節があれば、まぁ安心なんじゃないの。 何でも突然だと反対されるのがマンション管理の世界の常だからね。その辺りをよくわかってるかどうか。

ふ〜ん。

１番悪いのは、
「総会なんてみんな委任状出すんだから、反対派が出たって過半数とれますよ、大丈夫大丈夫、ガハハハハ♪」みたいな答えかな。

そんなコンサルもいるの？

さぁね。けっこういそうな気もするけどね。
まぁ依頼するのは止めといた方がいよ。