削減の方法いろいろ

まずは交渉。
管理会社に委託費の値下げを頼んでみる。
これは基本。どんな案件でも必ずやるといっていい。

値下げしてほしいんですけど、っていきなり頼むの？

まずこっちで契約書を分析すると、１０〜２０箇所、不備が見つかるのが普通だからさ、 直してくださいを切り口に、価格交渉していく。

手慣れたもんだ。

管理会社は、とりあえず１〜２週間待ってくださいと言い、その後に断ってくることがほとんど。 最初のお願いで素直に値下げしてくれる会社はあんまりない。

そうだろうね。

こちらも引き下がらず二度三度と食い下がり、腹のさぐりあい。
これでダメなら他の会社に見積りとりますよと最後通牒。するとガクンと下げてくる。大体このパターン。

イメージ通りの展開だね。

交渉を成功させるには、相見積りによるリプレイスをちらつかせるのが効果的。 ダメならよそに変えますよ、は切り札といえる。

やっぱそうなんだ。

うん。 リプレイスをちらつかせることなく交渉してくれって管理組合から頼まれることもあって、まぁ頼まれればこっちも引き受けるんだけど、 その場合、成果を出せるかは出たとこ勝負になる。

出せなかったらどうすんの？

期待したほど下がらなかったらどうしますか？と予め管理組合に確認しておくんだ。 全く下がらなかったのにコンサル費用を払うことになるケースだってありうるから。

実際そういうことってあったの？

今のところ（2013年10月現在）、そういうケースはないね。
交渉だけでもそれなりに下げることに成功してる。

ほぅ。

でもそれは運が良かったともいえる。
「値下げしません」と頑として突っぱねられれば、なすすべないんだから。

つまり、相見積りは取りましょう、と。

うん、なるべくこちらとしてはそうしてほしい。 べつに今の管理会社の変更を前提にしなくてもいいんだ。たぶん今の会社と契約続けるだろうけど、いちおう他の会社にも話を聞いてみる、 そんな調子でいいから。

話を聞くのも嫌だってマンションもあるの？

あんまりないけどね。
でも１０件に１件ぐらい、大げさなことしたくないから相見積り無しの交渉だけで、って頼まれる。

そういう仕事はほんとはやりたくないの？

やりたくないってわけでは別に。
交渉だけでもプロが手がけたほうがベターではあるんだ。
向こうもいい加減な対応できなくなるから。

でも切り札はないんでしょ？

まぁね、あくまで突っぱねられると厳しい。
ただ、管理会社だってあんまり強硬な態度はとれないんだよ。そんなことしたらマンションのリプレイス派を勢いづかせることになるから。

びみょうな駆け引きなんですな。

少しでも交渉を有利にするために、理事長のほうからも管理会社に圧力かけてくれって頼んだりもする。

総力戦ですな。

管理費削減の第２弾。
マンションが加入している保険契約を見直すことで、支出を減らせることがある。

マンションって保険に入ってるんだ。
なんの保険？

火災保険とか施設賠償保険とか。
地震保険はまだ少ないかな。

で、それをどうしろっての？

例えば火災保険の契約を５年しばりにして、そのかわり掛け金を安くしてもらうとかね。

けっこう安くなる？

１０〜１５％安くなることもあるかな。

そんなに大きな額なの、それ？

大きなマンションだと年に１０００万かけてるところもあるからね。

ほう。

もちろん、しばりを受けるから、いつもお勧めというわけじゃないけど、検討してみるのもいい。

検討してみるよ。

あとは付保割合を見直すこともある。

なぁにそれ？

要するにマンション全体の価値の何％まで補償してもらうかってこと。
当然、多くのリターンを望むなら、掛け金も上がる。

じゃ何％にしとけばちょうどいいの？

それは一概にいえないけど、例えば鉄筋コンクリートのマンションが、火災で８０〜９０％を焼失することが、現実にありえるのかって話じゃないか。

話じゃないか。

だったら火災保険の付保割合を６０％くらいに下げるのも、あながち間違ってるとはいえないと思う。

管理費削減の第３弾。
エレベーターの点検業者を変更することで、支出を減らせる場合がある。

安いところに変えるんだ。

うん。順に説明すると、エレベーターの点検業者には、「メーカー系」と「独立系」という２つのタイプがあってね。

どう違うの？

メーカー系は要するに、エレベーターを作ってる会社を親に持つ点検業者のこと。業者のほとんどがこのタイプ。 この業界は、エレベーターを親が販売して、子が点検をするという、ダブルで利益をあげる構図になってるわけ。

儲かってそうですな。

エレベーターを買えば点検業者がセットでついてくる感じで、わざわざそれを別の業者に変えようと思いつく人は少ない。

でしょうな。

でもメーカー系は、何もしなくても上から仕事が降ってくるヌクヌクした環境にいるから、価格競争の意識が少ない。

高いんだ。だから変えてやれと。

うん。エレベーターの製造会社を親に持たない「独立系」なんて呼ばれるタイプの業者もあって、 彼らは仕事をよそから奪ってなんぼだから、競争意識が高い。

お値打ち価格なのね。

メーカー系に比べて４割ぐらい、
１台あたり年で３０万くらい安くなるかもしれない。

でもあんまり安いのも怪しいよね？
事故とか大丈夫かな。

当然そういう心配が出てくる。
４割引きがはたして適正価格なのか、無謀な値下げなのか、
部外者にはわからないから。

結局どっちなのさ？

自分が管理会社時代も含めて見聞きした範囲では、独立系に変えてトラブルになったというケースは知らないんだ。 自分が直接に見聞きした範囲では。

じゃ間接的になら知ってんの？

以前に世間を騒がせた、ドアが開いたままエレベーターが動いて乗客が挟まれたという死亡事故、 あのマンションの点検業者は独立系の大手だったそうだね。でもその後の裁判では責任なしとされた。

う〜ん、どう捉えればいいんだろう。

そもそも一度事故があったからすぐに危険ですというんじゃ、バスにも電車にもタクシーにも飛行機にも乗れない理屈になる。

一度かどうかわかったもんじゃないけど。

たしか独立系は全国の数万台のエレベーターを管理してるはずだけど、そのわりに問題になっている印象はない。

実はなってんのかもよ。

消費者庁によれば、平成２２年４月から２４年１２月までのエレベーター事故のうち、消費者庁に報告があったのが６０件で、うち重大事故は６件だったらしい。 点検業者が独立系だったのかはわからない。死亡事故は１件。

でも毎日乗るものだしねぇ。

当然そういうふうに考える人もいる。 それならそれでいいんだよ。別に無理に変えろといってるわけじゃないし。 こちらとしては独立系が危険だという認識はもってないけどね。

変えたこともけっこうあるの？

小さなマンションだとけっこう経験がある。
大きなマンションだとあんまりやらない。

なんで？

管理費支出に占めるエレベーター点検費用の割合が高くないし、そもそも大きなマンションだと、エレベーターも特製で、 点検業者を変えられなかったりするの。

ほう。

ちなみに、いちおう知っておくといいことだけど、 点検業者をいちど独立系に変えてから、もういちどメーカー系に戻したいと思うこともあるかもしれないじゃないか。

うん。

自分の経験の範囲でいうと、そういう場合、メーカー系の業者はFM契約（フルメンテナンス契約）を結んでくれない。

なぁにそれ？

FM契約ってのは、修理とか部品の交換を、何度でも追加費用なしでやってくれる契約のこと。 直したい放題プラン、とでもいえばいいかもしれない。

直したくない放題プランもあるの？

POG契約っていって、直すたびに費用が発生するプランもある。

どっちのプランがお得なの？

理屈のうえでは、エレベーターが新しくてあんまり故障しないうちはPOGにして、古くなってきたらFMにするのがいいはずなんだけど。

なんだけど？

実際にはメーカー系の点検業者は、POG→FMの途中変更を認めない。
FM契約は新築時から、を条件にしてる。 メーカー系はね。
だから最初からFM契約でいく場合が多いんじゃないのかな。

なんで変更を認めないのさ？

認めたらみんなそっちを選んで、会社の利益が減るからじゃないの？

資本主義ですな。

で、話を戻すと、いちど独立系の点検業者に変えてから、もう一度メーカー系に戻そうとするときも、 やっぱりメーカー系はFM契約を結んでくれないものなんだ。POGじゃないとやりませんって言う。

また意地悪するんだ。

だから点検業者はそんなにポンポン気軽に変えられるわけじゃないってこと。 そこは覚えておくといいよね。