管理会社のリプレイス

管理費さくげんの最後の手段、
他の管理会社から相見積りをとってリプレイスを検討する。
今ではよく知られるようになった手法だ。

定番だね。

管理会社を変更したいときはもちろん、今の会社と契約を続けたい場合であっても、けんせいの意味でいちおう相見積りをとっておくといいのは、 これまで言ってきた通りだ。

通りだ。

でも、ただ見積りをとればいいってわけでもなくてね、気を付けないといけない点はいろいろあるんだ。 コンサルの腕の差が出る部分だよ。

といいますと、どんなところに？

いちばん低レベルのやり方は、今の契約書を複数の管理会社に送って、
「おたくはこの条件ならいくらでやってくれますか？」って尋ねるやり方。 で、いちばん安いところと契約するの。

シンプルですな。

こんな雑なやり方でも、委託費が下がることは下がるんだよ。
とりあえず体裁は整うものだから、このレベルで済ませてしまうコンサルが少なくない。

さらに上のレベルもあるの？

そりゃそうさね。だって契約書を管理会社に送るだけなら誰でもできるじゃないか。 なんでコンサルにお金を払わないといけないんですかって話になる。

そうかもしれませんな。

もうちょっと気の利いたコンサルだと、仕様書をいちおう自分で作ってからそれを送るんだけど、 その仕様書が使いまわしで、マンションの実態にぜんぜん則していなかったりする。

則していないといいますと？

例えば、そのマンションにないはずの設備が仕様書に盛り込まれてたなんてことも起きる。

かっこ悪いねそれ。

ついでに言うなら、仕様の掘り下げも全然足りない。
仕事にキメの細かさが無いんだ。

例えばどんなところに？

例えばこんなやり方をするんだよ。
「あなたの会社は設備の点検をいくらでやってくれますか？
２万円ですか、そうですか、わかりました」。 こんな感じ。

ダメなんすか？

全然ダメさ。同じ点検という仕事でも管理会社ごとにやり方が違うんだ。 会社がどのレベルの点検をしてくれるかが重要じゃないか。

てきとーな点検で済ますかもってこと？

そう。だからこそ新しい管理会社の候補先にはもっと掘り下げた質問をしないといけない。 何をしてくれて何をしてくれないのか。

それがプロの仕事だ、と。

いいこと言うね。その通りだ。
でもいい加減なコンサルはそれをしない。
というかできないんだろう。

何で？

管理会社の業務を中途半端にしか理解してないから。
そもそもどんなところに注意していいのかわからないんじゃないの。

ふ～ん。

管理組合が気付かないところはそのコンサルも気付かない。
だから管理組合がよほどしっかりしてないと、どこに連れてかれるかわかったものじゃない。

しっかりしてないからコンサルを雇うんだけどね。

ホントにそう。だから当然後からトラブルになる。
期待してたサービスと違う、言った言わない、で新しい管理会社ともめる。

もめごとイクナイ。

そういうトラブルの間に入るのも、本来コンサルタントの大事な仕事なんだけどね。 まして自分でまいた種みたいなもんなんだし。

入らないの？

ぜ～んぜん。何にもしない。
全部新しい管理会社の責任。

ゆかいな人たちだね。

ふゆかいな人たちなんだ。
ところがそんなコンサルでも、HPには「安かろう悪かろうを防ぎます」みたいなことがちゃっかり書いてあったりする。

どこがやねんと。

どこがやねんと。
管理組合が望んでいるのは単に安い管理会社を選ぶことじゃないんだ。 サービスを向上させたいんだ。

そりゃまぁそうさね。

こんなレベルの仕事だと、管理組合がもっとも心配する「安かろう悪かろう」を防ぐことができない。 いちばん安いところと契約するだけだから、そこがいい会社なのかどうかわかったものじゃない。

安いだけじゃ困るよね。

質の低い管理会社をいかに排除できるか、ここがコンサルの腕の見せ所なんだ。 相見積りとるだけの自称専門家はいらない。

自分はそうじゃないと言いたいの？

そのつもりだけどね。
ていねいな仕事、できると思うよ。

ほんとかいな。

管理会社の変更についてはまた別のところで詳しく書いてるから、そっちを見て欲しい。 とにかくコンサルのレベルもピンキリってことは知っとくといいよ。

さて、ここまでで管理費の削減はいちおう終了。

終了。

でもうちではこの後６ヶ月のアフターフォローサービスをつけてるんだ。

ん、何をフォローすんの？

管理費を削減したってことは、これまでの管理体制と何かしら変わるところがあるわけじゃないか。

まぁそりゃね。

もしかしたらそこで何か問題が起こるかもしれないから、いちおう目を光らせとこうってわけさ。

どんな問題が起こるのよ？

聞いてた話と違うとか、やっぱり元のサービスがよかった、とかいろいろ考えられるじゃない。

実際そういうこと多いの？

そんなにないけどね。
そういうことが起きないようにうちが入ってるわけだし。

でもたまには起こるんだ。

管理会社を変えたあとなんかは、やっぱ怖いところがあるよね。
それまでと大きく変わっちゃうから。

新しい管理会社がぜんぜんダメでしたってこと？

う〜ん、まぁ新体制の直後からぜんぜんダメな会社は、ないと思うけどね。 そんな会社はこっちも選んでませんよって話だから。

言いますな。

でも何かの手違いで契約どおりの仕事が行われないことがありうるわけ。

といいますと？

一度こんなことがあった。
管理会社が変わって初めの２〜３日、本当ならいるはずの管理員が、なぜかマンションに来てなかったの。

そりゃまたどうして。

だからそれが何かの手違いだったらしいの。
管理会社に連絡したら向こうも「えぇっ!?」って感じで。
もちろんすぐに来てもらったんだけど。

いいかげんだなぁ。

まぁそうだよね。
そういうことが起きると、こっちもかっこ悪いから嫌なんだけど、でもそういうのを１００％避けることも難しいわけ。

そういうもんかな。

特に引き継ぎ直後は、新しい管理会社もバタバタしてるから、予想だにしないような見落としが起こらないとも限らないんだ。

じゃ、よーくチェックしてないといけないね。

そういうことだよ。 でも今回のケースは、管理員の不在という誰の目にも明らかなミスだったからまだよかったけど、 目につかないところで見落としをされてたら怖いよね。

怖いよね。

だからそこを管理組合にかわってこっちがチェックしましょうと、そういうことだよ。 それがアフターフォロー。

タダでやってくれんの？

いや、別に費用が発生してしまうんだけど。

するんかいな。

申し訳ないけどね。
だからアフターなんていらないよ、自分たちで何とかするよ、というならアフターを外してもらっても全然かまわない。

頼まないマンションも実際おおいの？

半々ぐらいかな。
小さいマンションだと、やっぱり費用の問題があるからね。

そうでしょうな。

でもアフターを外すマンションでも、他になんだかんだと別の仕事をもらえることもあってね、 そういうときはついでにアフターフォローもやってしまったりってケースも少なくなくて。

へぇ。

管理費を削減したら、その分お金できるじゃない。
そのお金でコンサル契約を結んでもらったりするの。

じゃ削減した意味がないんじゃないの？

そんなこともありませんさね。
うちが入れば、ほら、やっぱ管理会社の対応が目に見えて良くなるからさ、 いてくれないと困るよってことも多いんだよ、へへ。

ほんとかいな。

そんなわけで、何かあったら声をかけてくれたまへよ。
うちはお客さんに選ばれる事務所だからさ、いい仕事できると思うよ。
管理費削減はうちにお任せ、って感じだね。

ということでした。
ごきげんようさようなら。