管理会社おまかせ方式の大規模修繕を始めよう

さて、大規模修繕を管理会社お任せで進めると、総会決議で決まったとしよう。

しよう。

そこでまず最初に行うのは建物のチェックだ。
建物がどれだけ劣化してるのか、管理会社に調べてもらおう。

どこを直せばいいか調べてもらうんだね。

プロが行う調査には３つの段階がある。
「予備しんだん」、「通常しんだん」、「精密しんだん」だ。

第１段階予備診断

まずは簡易的な診断から始めます。
設計図を確認したり、マンション住人にヒアリングやアンケート調査を行い、どんなところを直す必要がありそうか簡単に探っていきます。

予備診断が終わったら、次は通常診断に入ります。
専門家がマンションの中をまわり、目視や（簡単な）器材を使い、劣化した部分を調べて歩きます。

目視というといかにもいい加減な検査という印象を持つかもしれませんが、実際にはかなりのことがわかります。

本格的な専用の器材を使い、目視ではわからない建物の状態をチェックします。
たとえば「コンクリートの内部が劣化してないか」、「タイルの付着力が弱まってないか」など。

診断の結果を管理組合に報告します。理事会（修繕委員会）に内々で報告するだけの場合もあれば、マンション全体に向けて説明会を開催する場合もあります。

住人の参加意識を高めるには、できれば公開の説明会を行うのが良さそうです。
予想以上に痛んでいた自分たちのマンションの様子を写真で見ることができれば、大規模修繕に向けて士気も高まるのではないでしょうか。

「管理会社お任せ方式」で工事を進める場合、建物診断を行うのは管理会社です。
しかしこれには少なくとも２つのリスクが伴います。

建物を検査するなかで、もしも重大な欠陥がマンションにあるとわかった場合でも、管理会社は親会社のデベロッパーをかばうために、その事実を隠すかもしれません。

１とは反対に、本来必要ないはずの工事をあたかも急を要するものであるかのごとく診断され、積立金をムダづかいさせられてしまう可能性があります。

管理会社は工事の総額が増えるほど利益を得られる立場にいます。
しかも競争相手が存在しないので、自分たちの言い値で価格を決めることができます。さらに言えば会社はマンションの積立金がいくら残っているのか、その懐事情をよく知っています。

「５０００万円積立金があるのだから５０００万円使ってしまおう」
こんな風に考える会社も実際少なくありません。管理組合としては自分たちの財布を預けているのと同じです。

Point

管理会社お任せ方式では、管理会社が中立的な建物診断をできるか不安がある。

【目次】管理会社おまかせ方式の大規模修繕